Di questi tempi, lo scorso anno, trovare una casa – o semplicemente una stanza – a Milano come studente fuorisede cominciava a diventare complicato, per diventare quasi impossibile tra dicembre e gennaio. Se si voleva ottenere qualche certezza in più di avere un tetto sulla testa, era bene cominciare a cercare già a luglio, in corrispondenza delle pre immatricolazioni universitarie.

Nel 2020, invece, tutto è capovolto. La città si è svuotata di ragazzi non lombardi a partire dal primo weekend di chiusura degli atenei alla fine di febbraio, quando ancora nessuno credeva né poteva immaginare che in soli pochi giorni la quotidianità a cui eravamo abituati sarebbe stata completamente stravolta. Con l’estensione della zona rossa a tutta l’Italia, in molti sono rimasti bloccati nei propri appartamenti, lontani dalle famiglie e alienati davanti ai pc seguendo le lezioni a distanza. Non appena sono stati riaperti i confini interregionali, la reazione è stata fuggire, lasciando vuote quelle case e quelle stanze che con tanta difficoltà i giovani avevano affittato entro la fine del 2019.

Oggi il mercato immobiliare milanese sta ripartendo, ma non con la stessa vivacità che tutti si auspicavano. I dati preliminari relativi alle neo immatricolazioni nelle principali università della città fanno ben sperare: non c’è stato il calo delle iscrizioni contro cui il ministro Gaetano Manfredi e il presidente di AlmaLaurea, Ivano Dionigi, si sono duramente battuti al suono di “Se noi perdiamo anche solo una matricola rispetto allo scorso anno, hanno perso i giovani e abbiamo perso tutti”, ma la diminuzione degli studenti italiani non lombardi è comunque sensibile. Se si confronta l’attuale numero dei neo iscritti con quello del 2019, appare evidente che una struttura come la Statale perde circa mille studenti rispetto allo scorso anno (da 2.216 a 1.333); al contrario, la Bocconi registra un aumento del 10% delle domande da studenti non Italiani, segno che – a dispetto del Covid – l’estero guarda a Milano come una città sicura e di prestigio.

Nonostante l’assenza di ragazzi provenienti dal Centro e dal Sud Italia sia in parte compensata da presenze internazionali, la disponibilità di immobili resta elevata. Lo testimonia l’abbondanza di offerta su portali online come DoveVivo.it e Immobiliare.it, che ha perfino rilasciato un report con le percentuali relative alle proprie case, specificando che la riduzione delle tariffe è pari al -1% per l’affitto di una stanza singola e del -7% per un posto in doppia. Ma questi dati sono davvero attendibili?

Ne abbiamo parlato con Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia – ramo milanese della nazionale Confedilizia. Per lui, le attuali prospettive sono tutt’altro che rosee.

Come definisce lo stato attuale del panorama immobiliare della città?

Incerto nelle prospettive a breve, a medio e lungo periodo. Abbiamo di fronte a noi delle variabili da valutare che sono attualmente ignote: la data del vaccino, quando potrà essere somministrato, come reagirà psicologicamente la popolazione a questo shock sanitario che ora rischia di diventare emergenza economica. Ci sono fenomeni in atto di una certa gravità, perché in alcune zone assistiamo alla sostituzione del tessuto commerciale storico, rimpiazzato da nuovi operatori, magari provenienti da Paesi lontani, che sono agevolati nell’operare e nel muoversi, godendo della forma della start-up e dei sussidi pubblici. Gli operatori storici, invece, devono affrontare il rischio e l’onere della crisi, perché una delle storture che si va manifestando è che i fondi pubblici non sono utilizzati per alleggerire il carico fiscale di chi paga le imposte, ma devono servire a finanziare chi le imposte non le paga. È chiaro che così si mettono in ginocchio interi settori.

L’effetto che la pandemia ha avuto è stato quello di svuotare la città di studenti fuorisede subito prima e subito dopo la fine del lockdown. Come ha reagito il mercato immobiliare all’improvviso abbandono di una fetta così importante della clientela?

Ha reagito con preoccupazione e con sofferenza, perché la perdita di utenti è stata grave. Molti hanno abbandonato le abitazioni, molte sono le disdette, molti sono quelli che tergiversano per avere un vantaggio e ottenere delle riduzioni o sconti sui contratti in essere. Abbiamo la prospettiva di una grande sovrabbondanza di offerta, perché tutte le abitazioni che venivano destinate al settore turistico non ripiegano sul settore dell’utenza studentesca, quindi questo complica il quadro. Confidiamo molto nella resilienza della città, come ha detto il sindaco Sala. Abbiamo dei segnali di forte impegno per ottenere questo scopo. Basti pensare alle manifestazioni ammirevoli di dedizione alla città, come Valentino che dopo 13 anni di sfilate a Parigi torna a Milano per un dovere di riconoscenza. Abbiamo l’impegno del mondo sportivo e le fiere, come quella di Bologna, che per la prima volta si terrà qui attraverso eventi in modalità digital. Anche le università si danno da fare, ma il fatto che abbiamo privilegiato i corsi online affievolisce la domanda di abitazioni per la popolazione studentesca.

I numeri forniti dai principali atenei milanesi testimoniano una flessione delle immatricolazioni degli studenti non lombardi. A prescindere da ciò, quanto potranno incidere sul mercato strumenti come lo smart working e la didattica a distanza?

Molto, perché chi studia può trovare comoda la forma del lavoro da casa, così come chi esercita un’attività intellettuale o professionale che non implichi necessariamente la presenza. La forma digital sarà prevalente e sottrarrà una grande fetta di domanda al mercato delle locazioni, soprattutto di quel genere di locazioni che non sono stabili. I riflessi saranno tutti da valutare, ma certamente non positivi. Bilanci a breve termine, da qui fino a dicembre, ancora non si possono fare, ma nel breve la condizione non sarà tale da permettere un recupero, che potrà esserci solo gradualmente in base a quella che sarà la nuova normalità.

In base ai dati raccolti da Assoedilizia in questi ultimi mesi, si sta assistendo a un calo generalizzato dei prezzi? Se sì, in che percentuale rispetto allo scorso anno?

È prematuro dirlo. In via tendenziale le due parti contraenti tendono l’una a mantenere il livello di prezzo e l’altra a ridurlo. Siamo ancora nella fase delle trattative. Molti hanno approfittato dell’emergenza per spuntare dei vantaggi e per chiedere delle riduzioni.

Stando ai dati raccolti da Immobiliare.it, la disponibilità degli immobili è aumentata (Milano registrerebbe il 290% in più rispetto al 2019), ma c’è stato anche un innalzamento della domanda, che sembrerebbe pari al 25%. Ci potrebbe essere una corsa all’affare, visti i cali dei prezzi degli affitti?

Non entro nel merito di questi dati, perché queste rilevazioni mi paiono in prospettiva. La pandemia è stata come una guerra che ha provocato danni evidenti. È fuori di dubbio che in questo tipo di situazione ci sarà un adattamento: staremo a vedere che tipo di prospettiva si potrà configurare.

Esistono però anche realtà diverse in cui l’ammontare dell’affitto è stato perfino aumentato. Perché? È un modo per i privati di recuperare i ricavi persi durante la primavera?

Bisogna calarsi nella realtà del mercato. In campo commerciale, per esempio, abbiamo degli immobili legati a un vecchio sistema di protezione, per cui i canoni che si pagano adesso sono quelli concordati 25 anni fa. È chiaro che in una nuova trattativa il proprietario che si trova in quelle condizioni cercherà di portare il canone a un livello più congruo. Tutto dipende da caso a caso, ecco perché non si può generalizzare. Servono molta prudenza, concretezza e aderenza alla realtà nell’affrontare questo tema.

Guardando ai prossimi mesi, è fiducioso in una pronta ripartenza del mercato o crede che i postumi del Covid-19 avranno effetto sul lungo periodo?

Se vogliamo valutarlo dal punto di vista economico generale, una volta stabilita una nuova normalità e tornata la fiducia dei consumatori nell’economia, si avrà un grande rimbalzo dei valori immobiliari per effetto inflattivo. Pensiamo solo alla grande immissione di liquidità che ci sarà. A livello globale, siamo nell’ordine dei 10mila miliardi, perché i 200 di cui parliamo in Italia fanno parte dei 700 a livello europeo. Tutti i Paesi pompano liquidità e gli immobili saranno il bene a cui questa andrà ad ancorarsi. Confido che nel lungo periodo ci possa essere addirittura un significativo rimbalzo dei prezzi. Sempre che, premetto, si sia tornati a una nuova normalità completa e non lacunosa o assistita dalle sussistenze pubbliche, perché questa non è la via.

La quotidianità come la si conosceva fino a gennaio è ancora solo un miraggio, ma Milano non vede l’ora di riabbracciare – e di accogliere per la prima volta – chi vede nella Madonnina un faro nel buio.